전세계약 주의사항 및 아파트 이사 체크리스트를 정리해보겠습니다. 사실 아파트 전월세 계약을 해보지 않으면 어떻게 진행되는지 막연할 수 밖에 없습니다. 자주 하지 않는 일이기 때문에 기억하기도 어렵고, 생소한 용어, 개념이기에 당황하는게 당연합니다.
전세계약 주의사항
1) 꼼꼼한 확인
살면서 가장 큰 돈을 움직이는 시기는 부동산 매매나 전월세 계약을 할 때 입니다. 쿠팡에서 몇만원 짜리 물건을 구입할 때도 가격,수량,후기를 꼼꼼하게 확인하는데 억단위 금액의 상품,즉 부동산을 거래할 때 대충 생각해서 구입하는 것은 말이 안되죠.
2) 전세사기 주의
신경이 예민해지는 것은 당연 합니다. 작은 실수가 큰 화를 자초하기 때문이죠. 특히 요즘은 전세사기가 극성을 부리는 시기라서 더더욱 확인에 만전을 기해야 합니다. 사실 전세 사기는 빌라, 다가구, 다세대에서 발생하는 경우가 거의 대부분입니다. 아파트 거래에서는 전세사기가 잘 발생하지 않습니다. 왜 그럴까요 ?
다가구, 다세대 차이점
1) 다가구
- 다가구는 건물에 여러명이 살고 있어도 주인은 딱 1명인 경우
- 건물 외관상 차이 없음. 건물이 작고, 크고는 아무런 의미없음.
- 건물주가 딱 1명이 존재하고, 그 건물의 각 호실에 임차인이 들어와 있는 경우
2) 사례
무궁화 빌리지 건물 205호 10평짜리 방에 전세로 들어갔습니다. 전세금 1억원. 부동산을 통해서 계약을 하면 문제 없을 것 같습니다. 건물주도 착한 분인것 같고, 방도 깨끗해서 2년동안 잘 살 수 있을것 같아서 계약을 하려합니다. 부동산 공인중개사가 중간에 있으니 믿고 거래하면 될까요 ?
3) 세입자는 몇명 ?
각 호실마다 등기가 따로 되어있는 경우, 개별 주인이 존재하는 경우라면 이 건물은 다세대 주택 입니다. 그렇지만 지금 계약하는 무궁화 빌리지는 각 호실이 별도 등기되지 않고, 해당 건물에 주인이 딱 1명이 있고, 각 호실에 전세입자가 들어간 형태 입니다. 이 건물에 도대체 몇명의 세입자가 들어와 있는것일까요 ? 남이 몇명 들어와 있는게 무슨 상관일까요 ?
4) 깡통 건물
- 건물 소유자가 단 1명, 즉 다가구 주택이라면 그 건물에 들어온 임차인 수는 매우 중요
- 각 임차인에게 받은 보증금이 자칫 주택가액을 넘길 수도 있기 때문
- 만약 주택가격보다 많은 보증금이 들어와있다면 이 건물을 깡통건물
- 건물주가 보증금을 돌려줄 수 없어서 경매로 넘어가게 되면, 그 건물을 팔아도 세입자들 보증금을 돌려줄 수 없는 매우 안 좋은 상황이 벌어질 수도 있음.
- 다가구 주택 계약시 세입자 명수와 전체 보증금을 추정해서 건물금액 대비 몇 퍼센트인지 확인 필요
- 부동산 공인중개사에게 꼭 요청후, 확인 필요
해당 건물이 10억인데, 보증금 1억 세입자를 15명 받았다면, 최악의 경우 건물이 경매에 넘어가도 15명 세입자들은 보증금을 전액 돌려받기 어려울 것입니다.
다세대 주택 주의사항
1) 다세대 특징
- 다세대 주택은 각 호실별로 별도 등기
- 각 호실별로 주인이 존재
- 무궁화 빌리지 205호 주인은 홍길동, 204호는 이보라
다세대 주택경우 문제가 되는 것은 주변시세보다 과하게 전세가액이 높은 경우 입니다. 주변 시세는 1억인데, 다세대 주택 ‘코스모 빌리지’ 경우는 신축 빌라라고 해서 2억원이라면 나중에 어떤 문제가 생길까요 ?
2) 경매 낙찰가
신축이기 때문에 주변 구축 빌라와 다르다고 설명했지만, 경매에 넘어갈 때보니 실제 금액은 구축과 거의 비슷한 1억이면 낭패입니다. 급하게 경매로 넘어가서 60% 에 낙찰되어서 6천만원 밖에 안된다면 ? 자신의 보증금 2억원을 다 받지 못하는 상황이 발생합니다. 극단적인 상황설정이긴 하지만, 다세대에서 많이 발생하는 일입니다.
전세사기 주의사항
1) 시세파악
전세사기에 당하지 않으려면 해당 물건의 정확한 시세 파악이 중요합니다. 다세대 경우, 임차할 대상물이 주변 시세와 비교가 안 될 경우 매우 유의해야 합니다. 덥석 물건을 잡으면 곤란합니다.
- 다세대 계약시 주변 시세와 계약 부동산 가격을 비교해봐야 합니다.
- 전세사기가 2억원 전후에서 많이 발생하는 이유는 다가구, 다세대 주택 전월세에서 발생하기 때문
- 젊은 청년들, 신혼부부들이 사회경험이 부족한 헛점을 노리는 사기꾼들
- 공인중개사 도움을 받아 최종 판단은 본인 스스로 책임을 져야합니다.
- 모르는 것을 물어봐서 자신이 확실히 이해할 때까지 확인해야 합니다.
2) 다가구 임차인 수 파악
다가구 경우, 해당 건물 주인은 1명인데 세입자가 몇명인지 파악해야 합니다. 왜냐하면 건물 가격 대비 임차인 숫자만큼 보증금 제한후, 남아 있는 가치가 있는지를 파악해야 하기 때문 입니다.
바지사장 피해자 ?
전세사기 뉴스에 꼭 나오는 멘트 입니다. 바지사장이 나도 피해자이고 자신도 억울하다고 이야기합니다. 정말 말 같지도 않은 소리입니다. 일단 바지사장이 어떻게 만들어지는 그 과정을 한번 살펴보겠습니다.
비지사장 탄생
- 나쁜 놈 A 가 사기칠 생각으로 전세입자를 받는다.
- 이때 계약에는 아무런 문제가 없다.
- 전세계약을 정상적으로 한다.
- 계약기간중 집주인 A 에게 연락했는데 연락이 안된다.
- 전세계약기간 동안 새로운 집주인 B 에게 매매 함.
- 세입자는 새로운 집주인 B 매매 사실을 알지 못함
- 새로운 집주인으로 바뀌어도 통보하지 않았기 때문이다.
전세사기 예방
1) 특약 사항
- 전세계약시 특약조항으로 전세계약시 매매계약이 이뤄질 경우 임차인에게 통보해야 한다는 규정을 넣을 필요가 있습니다.
- 만약 임차인이 새로운 주인 B 를 신용할 수 없다고 느낀다면 전세계약을 해지할 수 있습니다. 새로운 주인 B 를 경제적 능력이 없는 노숙자 등으로 세워놓으면 나중에 경매 진행되더라도 아무것도 받을 수 없습니다.
2) 부동산 가치
- 만약 정상적 거래를 한 집주인 A 가 받은 보증금을 다 까먹어버렸다면 어떻게 될까요 ? 보증금을 돌려주지 못하게 되니 집은 경매로 넘어가게 될것입니다. 건물을 팔아서 보증금을 돌려주면 되는것인데 무엇이 문제일까요 ?
- 문제는 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못할 만큼 집가격이 높게 책정되었거나, 집에 선순위 대출이 끼어있는 경우입니다. 집을 팔아도 남는게 없다는 뜻이죠.
유튜버 덱스 사례
1) 덱스 사기 피해
최근 유튜버 덱스가 전세사기를 당했다는 이야기를 들었습니다. 전세금 3억을 못 돌려받게 되었다고 뉴스에서 보도했습니다. 정상적 계약을 했고, 계약기간중 바지사장을 내세워 전주인은 자취를 감춘 상태. 바지사장은 경제적 능력이 전혀 없는 사람이더군요. 이 문제는 어떻게 풀어야 할까요 ?
2) 깡통 전세
바지사장이 문제가 아니라, 그 집을 경매로 팔아도 덱스 보증금을 돌려주지 못할 만큼 이미 깡통전세였던것 입니다. 처음 입주 당시부터 전세보증금이 주변 시세에 비해서 과하게 높았거나, 계약할 당일날 자정 0시 전에 집주인이 선순위 대출을 받은 것일것입니다.
3) 체크
주인은 나 몰라라 도망가기 위해서 바지사장을 이용한 것입니다. 2가지 포인트에서 확인이 필요합니다,
- 주변시세 대비 전세보증금이 과하게 높았다 ?
- 확정일자, 전입신고 한 이사당일 자정이전에 선순위 담보대출 확인
전세계약 이사 체크리스트
전월세 계약시 도움을 주는 사람은 공인중개사 입니다. 따라서 자신의 생각을 잘 보충해주고, 컨설팅해주는 공인중개사를 찾아야 합니다. 중개 수수료가 싸다고 공인중개사를 빨리 결정하면 후회할 수 있습니다.
공인중개사 초이스
1) 상담 대화
- 전화로 상담하면서 대화를 통해서 상대방 서비스를 확인
- 친절함은 기본이고, 꼼꼼하고 합리적으로 일처리를 하는지를 판단
- 몇군데 전화를 돌려서 방문할 부동산을 정합니다.
- 시간 약속후 부동산 방문, 지역정보 및 중개사 서비스 품질을 판단
- 마음에 드는 물건을 찾았다고 덥석 결정하지 말아야 합니다.
- 다시 강조하지만, 첫번째 방문해서 의사결정을 하면 후회합니다.
- 최소 3군데 이상 부동산을 방문
- 해당 아파트에 최소 3회 정도 시간을 바꿔가며 방문해봅니다.
- 시간이 허락하면 충분한 시간을 가지고 자주 방문하며 살펴보는것이 좋습니다.
- 소음,혐오시설, 교통편등을 꼼꼼하게 확인합니다.
- 네이버 부동산을 통해서 객관적 정보 확인
- 옛날 방식으로 대충 얼렁뚱땅 계약하려는 방식 경계
- 꼼꼼하고 합리적으로 일처리하는 젊은 여성 공인중개사 선호
- 귀찮아해도 계속 질문하면서 지역 부동산을 파악하는게 좋습니다.
2) 공인 중개사 이용
중개사는 중개비용을 통해 수익을 얻습니다. 어떻게든 거래를 성사시키려 애를 씁니다. 양쪽 의견을 반영하지만, 중개사는 집주인과 오래도록 거래를 해야하기 때문에 집주인 편에 설 확률이 높습니다.
여러 중개사를 만나서 다양한 의견을 듣는것이 필요합니다.
맺으며
부동산 거래를 처음 하기에 긴장 되고, 불안한 측면이 많았습니다. 객관적 자료는 인터넷, 유튜브를 통해서 확인이 가능하니 부동산 방문전 충분히 사전검토한후, 궁금한 사항을 적어서 방문하는 것이 좋습니다.
상담하며 대화를 나눠보면, 중개사 업무 스타일을 확인할 수 있습니다. 예전 스타일로 주먹구구식으로 대충 일처리 하는 곳은 배제하는 것이 좋습니다. 깔끔한 업무스타일로 상담하는 곳이 계약서 작성도 꼼꼼해서 좋습니다.