근저당권 설정해지, 감액등기 하는 방법은 평생 몇번이나 할까요 ? 얼마전 대출문제로 은행업무를 보면서 처음 경험했습니다. 근저당권 설정해지와 감액등기를 동시에 진행해본 은행업무에 대해서 정리해보았습니다.
근저당권 설정해지
개인지불
1) 근저당권 설정해지, 감액등기 경우
- 대출종료시 근저당권 설정해지 비용은 은행이 아닌 개인부담입니다. 은행대출을 전액상환하게 되면 근저당권 설정해지가 자동으로 되는 것이 아닙니다. 설정해지를 해야하며, 이때 근저당권 설정해지 비용은 은행이 지불하지 않고 개인이 지불합니다. 처음 근저당권 설정때는 은행이 지불하는데, 설정해지는 개인이 지불합니다. 꼭 기억해둬야 할 차이입니다.
- 은행이 어느 법무사와 거래하는가에 따라 근저당권 설정, 해지 수수료 차이가 있습니다. 근저당권 해지시, 은행에서는 수수료에 관여하지 않습니다.
- 신한은행 경우 근저당권 해지 법무사 대행수수료가 건당 4만원이고, 추가로 근저당권 해지하면 1건당 2만원 추가됩니다. 지역농협의 경우는 10 만원 듭니다. 너무 비쌉니다. 지역농협은 타 은행보다 2.5배나 비싸네요.
2) 처음 근저당권 설정 경우
은행에서 대출 받을 때, 처음 설정은 은행에서 부담합니다.
근저당권 해지 프로세스
1) 업무진행 순서
- 설정해지 신청 하루전날 전화로 근저당권 설정해지할 의사를 밝히고, 다음날 은행으로 방문 약속 합니다. (은행에서 서류 준비할 시간이 필요)
- 담당자 식사시간에 걸리지않도록 대략적인 시간을 미리 조율하는게 해서 좋음.
- 근저당권 설정해지 경우, 본인 신분증만 필요
- 대출 근저당을 확인하고, 근저당권 설정해지를 요청.
- 은행원 서류작성 시작
- 은행 서류에 서명을 몇번 함.
- 최종적으로 근저당권 설정해지 법무사 수수료 송금
- 근저당권 해지신청 확인증 수령.
- 전세입자 확인시, ‘근저당권 해지신청 확인증’ 제출하면 됨.
- 근저당권 설정이 해지 확인은 통상 1 주일 소요.
- 부동산 중개업소는 1주일 후, 수정된 등기 확인후, 출력본을 세입자에게 보냄
2) 셀프진행 문의
법무사를 통하지 않고, 직접 셀프로 근저당권 설정해지 진행도 가능하지만, 매우 번거로움. 법무사 대행료 4만원~ 7만원 아끼려 직접 진행해볼까 싶어서 은행원에게 물어봅니다.
“제가 직접 근저당권 설정해지를 하려고 하는데 은행에서 필요한 서류를 주시나요? ”
“서류를 드릴 수는 있는데, 아직 한번도 직접 하시는 분을 보지는 못했어요. 절차가 쉽지않고, 등기소에서 다시 작성요청하는 경우가 많아서 피곤하실거예요. ”
은행원이 별로 추천하지 않네요. 여러 은행 담당자들이 모두 추천하지 않는것을 보면 이유가 있겠죠. 등기소에서 상당히 깐깐하게 서류 확인을 하나 봅니다.
근저당권 자동 말소?
아닙니다 ! 은행에 전액 상환했다고 근저당권이 자동 말소되지 않습니다. 법무사를 통하거나, 개별적으로 근저당권 말소를 해야 합니다.
근저당권 말소, 은행 방문
1) 은행 방문
근저당권 설정해지, 감액등기는 은행 방문이 꼭 필요합니다. 신한은행 경우, 가까운 지점에 방문 본인확인후 업무 진행이 가능합니다.
2) 지역 농협
지역농협 경우 대출받았던 은행으로 꼭 가야 합니다. 상당히 번거롭습니다. 더 놀라운것은 법무사 대행료가 10만원이라는 것이죠. 정말 충격적이지 않나요 ? 신한은행은 근저당 설정해지 법무사 비용이 4만원인데, 양계농협 경우 법무사 수수료가 10만원입니다.
3) 지방 은행
지방 은행 대출건 경우, 직접 올 필요는 없고 지역 법무사 대행시 수수료는 6만6천원 이지만, 부동산 물건이 서울에 있으면 출장비로 최대 30만원까지 나올 수 있다고 합니다. 아는 법무사가 서울에 있으면 그쪽에 의뢰하면 은행에서 사진으로 서류를 법무사에게 보내서 업무진행한다고 전해주네요.
4) 설정해지 소요시간
근저당권 설정해지 경우 은행에 방문해서 10분 정도 시간이 걸렸습니다. 감액등기도 10분 정도 시간이 들었습니다. 농협경우 10분 업무를 위해서 처음 대출받았던 은행까지 가는데만 2시간 넘게 시간이 걸렸습니다. 매우 비효율적 업무라 생각합니다.
5) 감액등기 소요시간
신한은행에서도 감액등기를 실행했는데, 비용은 4만원이 들었습니다. 도장이 꼭 필요했고, 필요한 서류를 몇장 더 써야했습니다. 근저당권 설정해지와 달리, 감액등기는 은행 센터에 한번 들어갔다가 법무사 쪽으로 넘어가야 하기 때문에 2일 정도 더 추가되서 1주일 정도 시간이 걸린다고 합니다.
대출금 상환 어플
은행 어플에서 들어가서 상환하면 됩니다. 상환시 중도상환수수료가 있는 경우 수수료 지불하고, 상환액을 지정한후 대출금을 상환하면 됩니다.
감액등기
필요서류
1) 감액등기에 필요한 서류
- 근저당 변경 계약서
- 위임장, 은행 인감증명서
- 감액등기 신청서
- 등록세 납부영수증
- 신청수수료 영수증
2) 셀프 감액등기
한번 해볼까 했는데, 하지 않기로 했습니다. 평생 근저당 설정해지 할 일이 몇번이나 있을까요. 시간대비 효율적이지 않을것 같네요. 대출 은행 소재지 구청, 등기소를 가야한다는데 거기가 어딘지도 모르고, 그쪽을 좇아다니다 하루가 후딱 지날것같습니다.
당일날 근저당권 설정해지, 감액등기가 성공하면 다행이지만, 만약 서류미비로 다시 보완조치를 받으면 하루를 전부 날리게 됩니다. 상당히 번거로운 일이 될것 같네요. 스트레스 받느니 그냥 대행비용을 지불하는게 마음 편하네요.
감액등기 특약
1) 특약사항
부동산 거래시, 대출금액을 상환한후, 근저당 등기말소까지 해야한다고 계약서 특약조건이 있기 때문에 이행해야 합니다. 만약 실행하지 않으면 계약 불이행으로 계약 파기 조건에 해당하기 때문입니다.
2) 피해 배상
계약이 파기되면 그에 대한 피해 배상을 해줘야 합니다. 따라서 소액이라도 채권최고액 금액을 맞추고, 감액등기를 하는것이 맞습니다.
3) 해지신청 확인증
근저당권 설정해지, 감액등기를 한후, 부동산에 이 사실을 알려주면 약 1주일 정도후, 부동산 등기를 새롭게 출력해서 수정된 근저당 설정상황을 세입자에게 보내줍니다. 등기 수정전까지는 은행에서 발행한 근저당권 해지신청 확인증을 보여주면 됩니다.
DTI, DSR, LTV
근저당권 설정, 설정해지, 감액등기 하면서 은행에서 꼭 필요한 용어 3가지를 가져왔습니다. 은행 업무때 자주 듣는 단어인데 평상시 사용하지 않다보니 자꾸 잊어먹게 됩니다.
LTV
LTV,DSR,DTI 는 대출 받을 때 어김없이 등장하는 용어 입니다. 만약 1억 짜리 집을 담보로 LTV 40% 적용하면 얼마까지 대출이 가능할까요 ? 4천만원 까지 은행대출이 가능합니다.
DTI
DSR,DTI 은 연간 대출 원리금을 갚는 정도를 설명하는 용어입니다. 예를 들어 40% 이고, 연봉 6천만원이라면 1년에 원리금이 2400만원을 넘기면 안되는 것입니다.
DSR
DSR 에서 대출개념은 부동산담보 뿐만 아니라, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 말합니다.
1) 모든 대출 원금+이자
DSR 은 강력한 대출 규제 조치입니다. 대출원금이 많아지면 대출가능액이 점점 줄어듭니다. 반면에 연수익이 많아지면 대출금액이 점점 늘어납니다. 또한 대출기간이 길어도 대출금액이 늘어 납니다.
2) 연소득
결국 돈 잘버는 사람들에게는 대출이 훨씬 유리한게 요즘 환경 입니다. 돈 없는 사람일수록 돈이 더 필요해서 은행 도움을 찾지만, 돈 못버는 사람에게는 대출을 해주지 않는 곳이 은행입니다.
맺으며
1) 은행 의뢰
근저당권 설정해지, 감액등기 용어가 생소하고 어렵지만, 은행 실무에서는 은행원이 전부 진행해주기 때문에 걱정할 것이 없습니다. 우리가 해야할 것은 법무사 대행수수료 4만원 ~ 10만원 을 지불하고, 은행원이 요청하는 공란에 이름쓰고, 사인만 하면 됩니다.
2) 설정 최고액
대출금액이 1억이면 근저당권은 120% 설정해서 채권최고액이 1억2천만원으로 잡힙니다. 7천만원 대출금데 120% 설정을 잡으면 부동산등기 채권최고액에는 8천4백만원으로 표시됩니다.
3) 특약사항
- 만약 세입자가 원하 대출금액 특약조건이 있다면 꼭 그 금액으로 꼭 남겨야 합니다. 실제 잔존 금액으로 남긴후, 설정금액을 변경하는 감액등기까지 해줘야 객관적으로 확인이 가능합니다.
- 처음에는 번거롭게 굳이 감액등기까지 할 필요가 있을까 생각했지만, 세입자 입장에서는 자신의 돈을 지키기 위해서 당연히 요청한 일이죠. 계약서 특약으로 써 넣었다면 실행해야 합니다.
- 만약 실행하지 않아서 생기는 불이익이 있다면 나중에 민사상 책임을 질지도 모릅니다. 법무사 대행수수료가 아까워서 일을 그르치기 보다, 서로 약속을 이행해서 진행하는 것이 중요합니다.
4) 소감
큰 짐을 덜어낸 느낌입니다. 셀프 감액등기까지 했으면 완전히 근저당 설정을 이해할 수 있겠지만 법무사 도움으로 진행하는 것이 훨씬 편리합니다.
인생을 살면서 자주 경험하지 않는 일이기에 처음에는 당황스러웠지만, 한번 해보니 생각만큼 어렵지 않았습니다. 개념만 잘 이해하면 이후에도 잘 활용할 수있을것 같습니다.