‘후순위’ 아파트담보대출 사업자대출 받은 경험을 정리해보겠습니다. 돈이 꼭 필요할 때, 은행에서 대출을 받아서 활용하는 것은 꼭 필요한 자본주의 경제상식 입니다. 후순위 아파트담보대출 같은 경우는 조건이 조금 까다롭기는 하지만, 잘 찾아보면 가능한 은행이 있습니다.
아파트담보대출
1) 직장인
직장 인지도, 개인 신용도에 따라 신용대출, 주택담보대출도 가능
2) 자영업자
매출,담보 제공 여부에 따라 대출 가능
3) 은행
대출후 돈을 떼이지 않고 잘 회수하는 것이 매우 중요. 연체이력,연봉, 사업실적을 종합적으로 판단해서 개인신용도를 판단.
개인신용도
- 신용이 약할 경우 은행에서는 담보 부동산 가치를 평가
- 채무자 대출 연체시, 은행은 경매를 통해서 빌려준 돈을 회수.
채권 설정액
1) 은행 경매
아파트가 만약 10억원이라 가정해보자. 은행에서 경매를 진행하면 이 집은 얼마나 낙찰될까요 ? 아파트의 경우, 여유있게 30% 다운시킨 70% 정도에서 낙찰될 확률이 높습니다. 그렇다면 회수할 수 있는 최고 금액은 7억원인 셈이죠.
2) 채권 설정액
채권설정액을 보통 120% 설정, 1억원 대출시 부동산 등기부 채권설정 120%, 1억2천
DSR, DTI, LTV
세상 복잡한 용어가 드디어 등장했네요. 은행 갈때마다 어려운 용어가 툭툭 튀어나와서 정신 차릴 수 없습니다. 초보들이 이해하는 정도로 정의해볼게요.
LTV
- LTV 는 담보를 통해 빌릴 수 있는 최대금액 허용치
- LTV 가 50% 라면, 집 가격의 최대 50%까지는 빌려줄 수 있다는 뜻
- 고급 카메라를 술집에 맏겼을 때, 카메라 가격이 100만원이면, LTV 가 50% 로 돈을 빌릴경우, 50만원까지 빌려줄 수 있다는 뜻
DSR
요즘 가장 많이 사용하는 용어 DSR ! LTV 는 담보가치를 확인후, 대출가능 금액을 알려주고, DSR 은 돈을 갚을 수 있는 능력을 확인할 수 있습니다.
- DSR 40% 라면 자신의 총 수익에서 원리금 총합이 40% 를 넘기지 못한다는 뜻
- 이때 대출은 자신이 가진 모든 대출을 의미. 집담보 대출은 물론이고, 신용대출, 카드론, 보험대출까지 모든 대출의 원금과 이자를 포함
- 자신이 빚진 모든 대출에서 원금과 이자를 내는게 수입의 40%를 넘기면 안된다는 것
- 아주 강력한 대출 제한 조치
1) 고액 연봉 유리
여기서 우리가 눈여겨 봐야할 대목은 이자와 월급입니다. 연봉이 높은 사람은 이자 비율이 점점 낮아지기 때문에 DSR 40% 이하로 유지하는게 쉽습니다.
예를 들어볼까요. 연봉 1억 경우, 원리금 합계가 40%. 즉 4천만원을 넘기면 되지 않습니다. 극단적으로 연봉 10억원이라면 원리금 합계 40%는 4억으로 껑충 늘어납니다.
2) 대출 유리한 사람들
돈 잘 버는 사람이라면 자신의 수익에 비해 원리금이 점점 낮아질 수 있으니 더 많은 돈을 빌릴 수 있습니다. 따라서 DSR 규제가 아무리 강화된다고 해도 돈 잘버는 사람, 연봉이 높은 사람은 앞으로도 계속 대출을 잘 받을 수 있습니다.
요즘 은행에서 대출을 엄청 받은 사람이 있다면, 그 사람은 연봉이 상당히 높은 사람입니다. 돈 잘버는 사람에게는 돈 잘 꿔주는 세상입니다. 돈 못버는 사람, 경제적 능력이 없는 사람은 돈이 훨씬 아쉽겠지만 은행에서 대출받기는 점점 어려워질 것입니다.
DTI
DTI 는 방금전에 설명한 DSR 보다는 조금 약한 제한방법 입니다. 부동산 담보대출시 원금과 이자를 모두 포함하지만, 부동산 대출 이외 대출 경우에는 이자만 포함 됩니다. 기타 대출에서 원금이 빠지기 때문에 대출금액이 늘어나게 됩니다.
1) DTI 약한 규제
DSR 보다 약한 규제방법.
2) 기타 대출
DTI 는 기타대출에서 이자만 포함
대출팁
1) 연봉 올리기
DSR 이든 DTI 든 자신의 연봉을 높이면 훨씬 많은 돈을 대출 가능
2) 대출기한 늘리기
이자를 낮출 수 있는 방법은 기간을 길게 늘리는 것입니다. 요즘 50년 대출이 인기를 모았던 이유는 장기로 대출할 경우 이자가 내려가서 더 많은 돈을 대출할 수 있기 때문이죠.은행권이나 대출자들은 제도의 헛점을 기막히게 잘 이용합니다.
주거래 은행
아직도 주택담보대출 거래하면서 주거래 은행 찾는 분이 계실까요 ? 사실 얼마전까지 필자 역시 주거래 은행에서 아파트담보대출 받은게 이율에서 훨씬 유리할 것이라 생각했습니다.
1) 금리 비교
대출금리를 비교하면서 놀라운 사실을 발견했습니다. 몇십년 거래한 주거래 제1금융 은행이 나에게 대출했던 조건이 결코 좋지 못하더군요.
가산금리가 계속 올려서 현재는 오히려 제2금융권보다 높게 올라있습니다. 이 사실을 눈으로 확인하니 그동안 주거래 은행이라 믿었던 것에 발등을 찍힌 격이더군요.
2) 주거래 은행 착각
- 주거래 은행이라고 좋은 조건으로 대출해줄것이라는 것은 착각
- 농협, 새마을 금고가 제1금융권보다 조금 이율이 높았지만, 지금은 거의 비슷하거나 오히려 낮음.
- 주거래 은행은 담당자와 통화 어려움
- 농협쪽은 담당자 핸드폰 번호까지 공개해서 언제든지 쉽게 상담 가능.
후순위
제1금융권에서 대출을 잔뜩 받은 상태에서 다시 추가로 대출받기 위해 상담한 적있었습니다. 어느 은행에 상담을 해도 돌아오는 답변은 똑같더군요.
1) 제2금융권
DSR 규제에 걸려서 추가 대출이 어렵다는 것입니다. 결국 제1금융권은 포기했고, 결과적으로 농협, 새마을 금고에서 추가 대출을 받을 수 있었습니다.
2) 은행 프로모션 활용
- 농협, 새마을 금고라고 다 대출해주는 것이 아님
- 추가 대출을 받을 수 있는 은행 지점을 찾는 노력이 필요
- 사실 개인이 모든 은행에 전화걸어서 각 지점별 매출 목표, 프로모션 계획을 알아내는것은 현실적으로 어려움.
- 대출 모집인을 통하면 전국에 널려있는 은행지점의 프로모션 계획에 따라 추가 대출이 가능한 곳과 연결
- 은행이 아닌 특정한 장소에서 접선하듯 모여서 대출, 사기당하는것 아닌가 하는 걱정이됨. 리스크가 전혀 없는 것은 아니지만, 그동안 거래했던 모집책들과 신뢰관계를 이어가면서 대출 담당자들을 확인하는게 좋음
3) 추가대출 상담
간단하게 말해서 주요 은행이 아닌 제2금융권중 일부지점에서 매출목표를 만들기 위해서 조금 무리한 대출을 시행합니다. 그렇지만 그건 그 지점의 문제이고, 대출받는 사람 입장에서는 불편함이 없습니다..
만약 추가대출이 필요하다면 제2금융에 노크하는 것도 좋다고 생각합니다. 카드론을 받으면 신용도 떨어지고, 이율도 높아서 좋은게 없기 때문입니다.
중도상환수수료
담보대출 받은 금액중 일부 금액을 상환할 계획을 세웠습니다.
1) 상환수수료 면제
만기 3개월 앞두고 있는 제1금융권 경우는 중도상환수수료가 없다고 합니다. 만기 3개월전부터 중도수수료 면제라 하네요.
- 어느 은행을 상환할까 고민
- 처음에는 제2금융권 쪽을 상환하려고 했는데, 제1금융이 오히려 금리가 더 높다는 사실을 발견, 주거래 은행 혜택이 없기에 제1금융을 상환하기로 결정
- 중도상환수수료도 없고, 담보설정해지 법무사 비용도 건당 4만원으로 상대적으로 저렴
- 제2금융은 선순위가 아닌 후순위 대출가능
2) 중도상환수수료 계산
중도상환수수료가 있는 은행 상환수수료를 점검해보면서 재미있는 사실을 발견했습니다. 중도상환수수료가 만약 1.5 % 라면 상환금액 총액에 1.5% 를 곱하는게 아닙니다.
예를 들어 100만원을 상환한다고 하면, 1.5% 즉 1만5천원 중도상환수수료를 내는게 아니라, (남은기간/ 총대출기간) 을 곱해야 된다는 것이다.
3) 만기시점
남은 날수만큼만 상환수수료를 적용하니 생각했던 것보다 중도상환 수수료가 뚝 떨어집니다. 즉 대출을 받은 처음에는 중도상환수수료를 비싸지만 만기시점이 가까워지면 중도상환수수료가 계속 줄어듭니다.
담보설정해지 법무사 비용
대행 수수료
1) 은행 건당 수수료 차이
은행마다 법무사 비용이 다릅니다. 어떤 은행은 법무사 대행비용이 4만원이고, 어떤 은행은 6~10 만원 정도 합니다. 건당 비용이기에 2건만 해도 거의 10만원 전후가 됩니다.
2) 셀프 등기설정 해지, 셀프 감액등기
돈 아끼기 위해 셀프로 진행하는 경우도 있는데, 방법은 어렵지 않지만 상당히 번거롭고 서류미비로 거절되는 경우가 있다고 해서 은행에서 별로 권하지 않습니다.
구청과 등기소 2곳을 방문해야 하고, 그 과정에서 사소한 실수가 발생하면 설정해지 기간이 늘어날 수도 있기 때문입니다. 시간적 여유가 있다면 담보설정해지는 스스로 한번 해볼만하다고 생각합니다. 경험은 소중하니까요.
맺으며
살면서 은행 대출받을 일이 참 많습니다. 남의 돈을 빌려서 사용하는 것이 마냥 편하지는 않지만, 그렇다고 자기돈만으로 세상을 살아가기도 어렵습니다. 필요한 경우 레버리지를 이용하는것도 자본주의를 살아가는 힘이 됩니다.
후순위 아파트담보대출 사업자대출 2금융 대출을 받으면서 꼭 알아야하는 LTV, DSR,DTI 개념에 대해서 정리해보았습니다.